商品房的“返本销售”及“售后包租”

风险提示

返本销售是购房人一次性付给开发商全部购房款，开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。

关于商业地产的返本销售“统一经营”、“原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……当这些充满诱惑力的字眼充斥着投资人的眼球时，会有多少人是不动心的呢?为了加快资金回笼速度、为滚动开发提供资金，“返本销售”就成为了很多房地产开发商融资的法宝。

定义

商品房销售管理办法第四十五条:本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

表现形式

该种销售策略是以所谓的稳定收益作为基础的，其表现形式通常是，以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。

返本销售，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。由于不确定因素太多，这种销售方式存在的纠纷非常多。变相返本销售就是以一种躲避法律的形式进行返本销售，比如:售后包租(一般是销售店面时由开发商承诺在交付后的前几年，由开发商代业主出租店面，以保证业主的利益。如果店面无法租出，相当于开发商降价销售而已)等等。

风险

对于房地产业日益盛行的这一现象，国家早在2001年6月就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第十一条就明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

国家为什么要明令禁止这一销售策略呢?“返本销售”真的像开发商描述得那么好吗?接下来我们将分别看一下“返本销售”究竟有哪些弊端，以至于国家如此下大力度打击整治。

实际上，开发企业进行“返本销售”有非法融资的嫌疑，一方面不利于国家对金融活动的监管，同时对于购房者来说，最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现。若干年后企业或者破产倒闭，或者钱款被卷走，或者企业无力履行返本义务。而购房者得到的往往是质次价高的商品房，或者是遥遥无期的“期房”。

按现行法律规定，房屋所有人必须获得产权后，才可以对其所拥有的房屋行使占有权、使用权、收益权和处置权。期房时期，开发商承诺售后代为包租是超前行为，既没有权利，也不合法。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。

所以，对于“返本销售”这种听起来实惠的做法，投资人还是要妥善为之，透过华丽的外表，理性分析个中原因。投资渠道千千万万，为何单挑极端的那一条呢?专业人士及国家相关部门的建议是，不要通过“返租”或变相“返租”的形式进行投资。真正的实惠不是出于无形的，而是要看得见的，比如真正的实现低租金、免租期、大品牌等。